4.6
(7)

адв. Христо Милчев Георгиев
публикувано на 30.06.2014 г. в ciela.net

Строителният процес се характеризира със своята сложност и продължителност. Облигационният резултат, към който се стремят страните по договорите за строителство, е изграждането на самостоятелен имот, ремонтирането, преустрояването или същественото подобрение на вече съществуващ такъв. Строителните и монтажни работи, които ще доведат до този резултат, са твърде разнообразни и различни по степен и сложност на изпълнение, което предполага те да бъдат извършени от участник в процеса, който притежава специални знания и умения. Такъв безспорно е строителят. Неговата самостоятелност, характерна за договора за изработка, за чийто подвид се смята договорът за строителство, е значително ограничена от силната административна намеса, с която законодателят навлиза в частноправните отношения между инвеститора и строителя, за да защити високия обществен интерес от успешно приключване на строителството. Задълженията по договора за строителство трябва бъдат изпълнявани точно, а строителните работи – довършени, защото в противен случай се създава опасност както за околната среда, така и за преминаващите около строителния обект. Това обуславя строителството като високоотговорна стопанска дейност и оправдава законодателната намеса, с която се създават специални правила по отношение на общата уредба на договора за изработка.

В своята дейност строителят се води не само от уговореното в договора за строителство и инвестиционния проект, но и от редица нормативно установени императивни правила за качество на строителните и монтажни работи, конструктивната сигурност и безопасното ползване на строежа. Не на последно място, задължителни за него са и предписанията на лицето, упражняващо строителен надзор, както и на специализираните контролни органи по строителството в лицето на ДНСК и кметовете на общините. Неспазването им влече след себе си не само гражданскоправни последици, изразяващи се в понасянето на договорна отговорност към възложителя, но и сериозни административноправни наказания и принудителни административни мерки – налагат се глоби, издават се заповеди за спиране и премахване на строежи.

Изпълнението на задълженията по договора се основава на няколко основни принципа:

  • точно изпълнение;
  • реално изпълнение;
  • изпълнение с грижата на добър стопанин;
  • принцип на сътрудничество между страните;
  • принцип на добросъвестността.

Следва да се приеме, че нарушаването на който и да е от тези принципи съставлява неизпълнение.1 Неизпълнението на едно облигационно задължение представлява неосъществяване на дължимия резултат 2, а в строителния процес това е новопостроеният или ремонтиран недвижим имот. В зависимост от причините, които го пораждат, правните последици могат да бъдат различни. Изпълнението може да е изначално невъзможно (теренът не е предназначен за застрояване в общия устройствен план на населеното място) или да стане такова в последствие. Това, което не може да се достави с нормално практикуваните средства и достъпни възможности, е невъзможно за изпълнение.3 То може да се дължи на обективни причини, виновно поведение на някоя от страните по договора или трето лице и да бъде пълно неизпълнение или неточно изпълнение. Неточното от своя страна – забавено, частично или некачествено. Винаги, когато обективни причини като стихийни природни бедствия, наводнения, пожари, свлачища и др. създадат невъзможност за изпълнение, която е обективна и не зависи от поведението на страните, възниква проблемът за това кой следва да понесе неблагоприятните последици, които рефлектират върху имуществото и договорните очаквания на страните. Проблемът за риска от възлагане на подобна безвиновна отговорност в строителния процес е особен и следва да бъде обект на различно изследване. Настоящото изложение ще се съсредоточи върху причините за неизпълнение, които могат да бъдат вменени във вина на една от страните.

Средства за защита при пълно неизпълнение и при забавено или частично изпълнение

Страните по договора за строителство преследват разнородни интереси, но правата и задълженията им по договора са взаимносвързани и следват едно от друго, поради двустранния характер на договора за строителство. Тази функционална обвързаност на насрещните задължения позволява на страната, която не получава насрещна престация, да откаже да изпълни своето задължение и по този начин да мотивира насрещно поведение, което да доведе до успешно приключване на строителния процес. Дори да не е включено като клауза в договора, това право на страните произхожда от закона и е уредено в чл. 90 ЗЗД. Нарича се възражение за неизпълнен договор и съгласно тази разпоредба строителят, който неоснователно не получава възнаграждение за своя труд на уговорения падеж, правомерно може да спре изпълнението на строителството или да откаже да предаде готовия строеж. Обратно – за пълно неизпълнение ще отговаря строителят, ако към датата на настъпване на падежа на договора строителството изобщо не е започнато или дори завършено, построеното съществено не отговаря на уговореното в договора или на нормативните изисквания за качество на строителството. Пълно ще бъде неизпълнението в строителството, когато резултатът бъде незаконен строеж по смисъла на чл. 225 ЗУТ, тъй като незаконните строежи подлежат на принудително премахване, а узаконяване е възможно в точно определени случаи.4 В тези случаи, както и когато възложителят констатира съществени отклонения от уговореното в договора, той има право да откаже приемането на изпълнените строително-монтажни работи, като не подпише т.нар. акт 15 (констативен акт за установяване годността за приемане на строежа) и да не заплати съответното възнаграждение до безвъзмездното отстраняване на констатираните несъответствия или отклонения.

Срещу виновното поведение на отсрещната страна, представляващо неизпълнение на договорните задължения, може да се противодейства по различни начини. Най-използваният и разпространеният сред тях е включването на клаузи за неустойки в договора, чиито превантивен характер стимулира страните да бъдат коректни в отношенията си. В случай че една от тях не изпълни точно своето задължение, не го направи според срока в договора или изобщо не престира, то тя ще трябва да заплати предварително определена по съгласие на страните сума пари, с която да обезщети изправната страна. Неустойката представлява предварителна оценка на вредите, които биха настъпили от неизпълнението на едно задължение и е предпочитано средство за защита, защото в случай на неизпълнение изправната страна има право да получи сумата, представляваща неустойка, без да е необходимо да доказва причинените й вреди. Достатъчен е фактът на неизпълнението. Това е така, защото с включването на неустойката в договора предварително се решава въпросът за отговорността на неизправната страна. В договора за строителство и неговите разновидности неустойки могат да се уговарят в полза и на двете страни, като например възложителят ще бъде задължен да заплати неустойка, в случай че забави плащане на вноска по договора, а изпълнителят – ако се забави с изпълнението на съответния етап от строежа. Точният размер на неустойката може да бъде константно определен или да изразява процентно съотношение от общото възнаграждение по договора. Важно е да се подчертае, че неустойката не следва да носи печалба, а да бъде един разумен регулатор на отношенията между страните. В противен случай би се стигнало до нарушаване на забраната за неоснователно обогатяване на едната страна (макар и изправна) за сметка на другата страна (макар и неизправна). Ето защо законодателят е предвидил възможността размерът й да бъде регулиран в съответствие с реално претърпените вреди и заинтересуваната страна може да поиска от съда да я намали, когато размерът на уговорената неустойка е твърде голям. Това правило не се отнася за случаите, в които договорът за строителство е сключен между търговци, както често се случва в практиката. Приложение ще намери разпоредбата на чл. 309 ТЗ, според която “Не може да се намалява поради прекомерност неустойката, дължима по търговска сделка, сключена между търговци”. Предполага се, че търговците са професионалисти, търговията е тяхно постоянно занятие и така те могат по-точно да предвидят размера на вредите от неизпълнението на поето задължение. Все пак, в ТР 1/2009 г. от 15.06.2010 на ВКС е признато служебното правомощие на съда да следи за съответствието на клаузата за неустойка с добрите нрави и принципа за справедливост в гражданските и търговските отношения. Тогава, когато единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, тя следва да бъде обявена за нищожна на основание чл. 26 ал. 1 ЗЗД. Такъв ще е случаят, когато в случай на недостатъци в изпълнението на възложените с договора строителни работи, констатирани при приемане на работите или в рамките на гаранционните срокове и неотстранени в разумен срок от изпълнителя, последният трябва да заплати на възложителя неустойка в двоен размер на разноските, необходими за отстраняване на недостатъците. 5

В случай на неизпълнение, изправната страна има право да претендира обезщетение за действително претърпените имуществени вреди, включително пропуснати ползи, ако то надвишава по размер уговорената неустойка или такава не е уговорена (чл. 82 ЗЗД). За покриването на обезщетения за вреди, които са причинени вследствие на неправомерни действия или бездействия при изпълнение на задълженията им, участниците в строителния процес, за които той е стопанска дейност (в това число и строителят), сключват застраховка за професионална отговорност. Не го ли направят, възложителят може да се защити, като правомерно спре всички плащания към тях (чл. 174 ал. 2 ЗУТ).

В един от разпространените договори в практиката, които съдържат в себе си задължението за извършване на строителство – „договор за строителство и предварителна продажба на недвижим имот“ (най-често обект в новострояща се сграда) ценен стимулиращ изпълнението инструмент е задатъкът по смисъла на чл. 91 ЗЗД. Тези договори са ненаименувани и не отговарят на изискванията към страните по договора за строителство в чл. 161 ЗУТ,  но за тях също в голяма степен важат правилата за изработката, защото практиката ги приема за договор със смесен характер – за изработка и за предварителен договор за покупко-продажба. 6 Те са пряка последица от правилото за договорната свобода по чл. 9 ЗЗД. При сключването на тези договори страните дават задатък (капаро), който им служи за доказателство, че са сключили договора. Най-предпочитаният вариант за страните е задълженията им да бъдат изпълнени точно и задатъкът да бъде приспаднат от общата цена на имота. Не се ли случи така обаче, задатъкът играе роля на обезпечение и средство за защита срещу неизпълнението на ответната страна.  В случай че купувачът, дал задатъка, не получи насрещно изпълнение, може, без да отнася спора до съда, да развали договора и да поиска задатъка в двоен размер, докато в обратната хипотеза би имал право да се откаже от предварителния договор, като задържи дадения задатък. Често при даден задатък страните използват размера му, за да формулират своите клаузи за неустойки „При забава на Продавача, продължила повече от ………… дни, Купувачът има право едностранно да развали договора. В този случай Продавачът дължи връщане на всички вноски, изплатени от Купувача и заплащане на неустойка в размер на дадения задатък.“ При този договор е признато правото и на двете страни да поискат от компетентния съд обявяването на предварителния договор за окончателен с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за разлика от другия разпространен в практиката предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за строителство. Има виждане в доктрината, според което с това право ще разполага само строителят, който единствен ще има правен интерес от сключването на окончателен договор и с това изпълнение на задължението на собственика на терена да учреди в негова полза право на строеж, защото до този момент той няма да има гаранция, че правото на собственост/правото на строеж няма да бъдат прехвърлени/учредени другиму или построеното до момента придобито по приращение за собственика на земята съгласно чл. 92 ЗС. 7

Независимо от правото да се претендират обезщетения и неустойки е налице възможността изправната страна да развали договора в случай на виновно неизпълнение на отсрещната страна, като преди това е дала подходящ срок за изпълнение.  При договора за изработка съществува едно специално правило, според което ако стане явно, че строителят няма да може да изпълни работата в срок или че няма да я изпълни по уговорения или надлежен начин, възложителят с едностранно волеизявление може да прекрати договора за строителство (чл. 265 ал. 2 ЗЗД).

Средства за защита при некачествено изпълнение

Изпълнението на строежа е основното задължение на строителя по договора за строителство, а въпросът за качественото му изпълнение е особено чувствителен за цялото общество. Възможността от осъществяване на некачествено строителство тревожи и създава потенциална опасност за всеки индивид и това мотивира законодателя да вземе решителни мерки, с които да създаде норми за качество, които да се включват като естествено съдържание във всеки договор за строителство и да не могат да бъдат дерогирани от страните чрез противни уговорки.  Тези императивни правила се намират в различни законови и подзаконови нормативни актове, които кореспондират с общата уредба на договора за изработка и я допълват, но често водят и до противоречия в практиката, а с това и до копнеж у практикуващите за законодателни промени в посока за създаване на единна уредба на договора за строителство. Освен в част III от ЗУТ (чл. 157 – 179), норми за качеството на строежите се съдържат още в Закон за техническите изисквания към продуктите, Наредба за съществените изисквания към строежите и оценяване съответствието на строителните продукти, Наредба за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти (Наредба № 2) Наредба за съставяне на актове и протоколи по време на строителството (Наредба № 3) , както и Регламент (ЕС) № 305/2011 за определяне на хармонизирани условия за предлагането на пазара на строителни продукти, чиито разпоредби имат пряко действие за нашата страна по силата на членството ни в ЕС.

В доктрината 8 с основание се поставя под съмнение правилността на това законодателно решение, когато то бъде отнесено до строго специфичните отношения в строителния процес, в който разграничаването на явни и скрити недостатъци често предполага притежаването на специални знания и умения, които възложителят не е задължително да притежава. 9 В случай че при въпросния оглед се устнови, че строителят се е отклонил от проектите или построеното има недостатъци, строителството няма да се смята за завършено, а възложителят ще има право да иска:

  • поправяне на работата в даден от него подходящ срок без заплащане;
  • заплащане на разходите, необходими за поправката на така установените недостатъци;
  • съответно намаление на възнаграждението.

Ако отклонението от поръчката или недостатъците са толкова съществени, че работата е негодна за нейното договорно или обикновено предназначение, поръчващият може да развали договора.10 В рамките на тези срокове, строителят поема отговорност да осигури нормалното функциониране на завършения строителен обект, както и да отстрани за своя сметка всички скрити дефекти, които биха се проявили в следствие на експлоатацията.

Когато вследствие на виновни действия или бездействия на строителя, свързани с неизпълнение на задължението му да извърши строителството в съответствие със строителните книжа и правилата за изпълнение на строителните работи, уредени в чл. 163 ал. 2 ЗУТ, възложителят е претърпял вреди, последният ще разполага с право на иск за обезщетение, което да включва всички вреди, които са пряка и непосредствена последица от увреждането. Такъв характер имат не само вредите, изразяващи се в намаление имуществото на пострадалия, но и тези, които са резултат от невъзможността на увредения да реализира доходи. 11 Това право ще има и купувачът, когато се намираме в хипотезата на най-масово сключвания договор в сферата на строителството – този за предварителна продажба на бъдещ имот, който ще има право да избира дали да поиска обезщетение в гаранционните срокове на Наредба №2 или да се възползва от възможностите на общата отговорност на продавача за продажба на вещи с недостатъци по чл. 195 ЗЗД, според която ще има право :

  • да иска намаление на цената;
  • да иска отстраняване на недостатъците за сметка на продавача;
  • да отстрани сам за сметка на продавача недостатъците;

а при съществени недостатъци, водещи до негодност – да развали договора, като иска обратно цената заедно с разноските за продажбата.

–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

  1. Решение от 19.10.11 гр. дело № 2530/2011 г.  на СРС;  гр.д. №50/2012г.на СОС
  2. Най-много привърженици има схващането в доктрината, според което предметът на облигационното отношение е резултатът от поведението на длъжника. Благото, с оглед на което се поема задължението. Така кредиторът не се интересува от поведението на длъжника, а от резултата от това поведение. Калайджиев, Ангел, Облигационно право, Сиби, 2010, с. 36
  3.  пак там с. 314
  4. Последната възможност за узаконяване на незаконни строежи бе уредената в § 127 от преходните и заключителните разпоредби на ЗУТ, която даваше право на собствениците на незаконни строежи, които отговарят на определени условия, да подават заявления за узаконяване в срок до една година от влизането в сила на промените в закона (26.11.12 г.).
  5. Решение № 247 от 11.01.2011 г. на ВКС Търговска колегия, второ отделение;
  6. Решение № 219/21.02.2000 г. по гр. д. № 1276/1999 г. на ВКС и 1035-2003-V-ГО на ВКС
  7. Маринова, Бисерка – „Искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и предварителния договор за учредяване на суперфиция срещу строителство“, правно-информационна система Сиела.
  8. Гр. дело №1650/2012 на РС Пловдив, гр, дело № 5368/28.11.2013г. на Варненски районен съд, Решение № 677 от 20.10.2008г. на ВКС по т. д. № 300/2008г., II о., ТК
  9. Димитров, Мирослав, Договорът за строителство, Сиби, 2012, ISBN 987-954-730-771-1, с. 177
  10. Попова, Солунка, Договорните правоотношения в строителния процес, Университетско издателство „Неофит Рилски“ Благодаевград, 2012, ISBN 978-954-680-821-9, с.202
  11. Решение № 215 от 26.05.11 г. по гр. д. № 874/2010 г., Г.К., I Г.О. на ВКС

Полезна ли Ви беше статията?

Последвайте ни и следете за нови полезни публикации:

Съжаляваме, че не сте харесали статията ни.

Кажете ни как можем да я подобрим?